Le Leggi e normative che attualmente regolamentano l’attività di mediazione
Legge 39 del 3 febbraio 1989
E’ la “Legge principe” che norma l’attività di mediazione, potrai vederla completa ed aggiornata alla data di pubblicazione del presente post tramite questo link.
Legge 57 del 5 marzo 2001, art.18
Viene introdotto l’obbligo, per l’esercizio della professione, di prestare idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti.
D.Lgs. 59/2010 entrato in vigore l’ 8 maggio 2010
Tramite l’art. 73 viene disciplinata l’attività dell’agente d’affari in mediazione. Viene soppresso il “Ruolo mediatori” ed attivato l’obbligo di presentare la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) presso la Camera di Commercio per l’avvio della nuova attività. La scia dovrà essere corredata delle dichiarazioni sostitutive e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti per l’esercizio dell’attività.
Le imprese verranno iscritte nel Registro delle Imprese e nel REA.
L’iscrizione per le persone fisiche, avviene in una apposita sezione del REA avente “effetto dichiarativo” del possesso dei requisiti abilitanti all’esercizio della relativa attività professionale.
L’attuazione delle nuove normative e la soppressione del Ruolo mediatori non modificano i requisiti morali e professionali richiesti in precedenza dalla normativa.
DM 26 ottobre 2011
Disciplina la modalità di iscrizione nel registro delle imprese e nel REA dei soggetti esercitanti l’attività di mediatore, disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, in attuazione degli articoli 73 e 80 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59.
Norme del Codice Civile che regolano la mediazione – Capo XI
(* mie considerazioni)
Art. 1754 – Mediatore.
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
* Il mediatore deve essere al di sopra delle parti.
Art. 1755 – Provvigione.
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
* è buona norma stabilire a monte e per iscritto gli eventuali compensi spettanti al mediatore.
Art. 1756 – Rimborso delle spese.
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso.
* da agente immobiliare; purtroppo la consuetudine tende a non richiedere nulla ai clienti interessati a visitare le proprietà immobiliari, anche se, tempo e carburante vengono anticipati dall’agente immobiliare per soddisfare semplici curiosità.
Art. 1757 – Provvigione nei contratti condizionali o invalidi.
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione. La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità.
Art. 1758 – Pluralità di mediatori.
Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
* generalmente salvo altri patti ogni agente immobiliare viene pagato dal suo cliente (uno dall’acquirente e l’altro dal venditore).
Art. 1759 – Responsabilità del mediatore.
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
* è buona norma che prima di far impegnare le parti per concludere un’affare il mediatore effettui le visure ipotecarie e catastali. Garantendo così alle parti che non sussistano impedimenti alla definizione della compravendita.
Art. 1760 – Obblighi del mediatore professionale.
Il mediatore professionale in affari su merci o su titoli deve:
1) conservare i campioni delle merci vendute sopra campione, finché sussista la possibilità di controversia sull’identità della merce;
2) rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, con l’indicazione della serie e del numero;
3) annotare su apposito libro gli estremi essenziali del contratto che si stipula col suo intervento e rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione.
Art. 1761 – Rappresentanza del mediatore.
Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.
Art. 1762 – Contraente non nominato.
Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell’altro risponde della esecuzione del contratto e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato. Se dopo la conclusione del contratto il contraente non nominato si manifesta all’altra parte o è nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti può agire direttamente contro l’altro, ferma restando la responsabilità del mediatore.
Art. 1763 – Fideiussione del mediatore.
Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti.
Art. 1764 – Sanzioni.
Il mediatore che non adempie agli obblighi imposti dall’articolo 1760 è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da € 5 a € 516. Nei casi più gravi può essere aggiunta la sospensione dalla professione fino a sei mesi. Alle stesse pene è soggetto il mediatore che presta la sua attività nell’interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato d’incapacità.
Art. 1765 – Leggi speciali.
Sono salve le disposizioni delle leggi speciali.
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