Scopri il vantaggio dell’affitto a riscatto con il nostro contratto di affitto con riscatto personalizzato. Trasforma il tuo sogno di casa in realtà con la flessibilità.
Cos’è e come funziona l’affitto con riscatto.
L’affitto a riscatto, detto anche Rent to Buy è un contratto introdotto nel nostro ordinamento tramite l’art. 23 del D.L. n. 133/2014 Decreto Sblocca Italia, praticamente è un contratto nel quale abbiamo sia gli elementi del contratto di locazione che quelli del contratto preliminare di compravendita immobiliare.
Questo tipo di contratto si può applicare su qualsiasi tipo di proprietà immobiliare, anche se in costruzione, in caso di fallimento dell’impresa costruttrice, il contratto mantiene la sua validità e la vendita non potrà essere soggetta a revocatoria fallimentare a condizione che sia stato registrato e trascritto prima del fallimento, sia stato pattuito un prezzo congruo e l’immobile risulti abitazione principale del conduttore o parenti dello stesso.
Perché prendere in considerazione l’opportunità di vendere il proprio immobile tramite questo tipo di contratto ?
- Aumenta la platea dei possibili interessati all’acquisto, in quanto oltre a chi già possiede le risorse per acquistare subito l’immobile, vengono coinvolte anche persone che vorrebbero acquistare un determinato immobile, hanno già disponibile una somma per dare un anticipo, ma non vogliono fare un mutuo perché sanno che tra x anni avranno a disposizione una somma di denaro che gli permetterà di saldare il prezzo, somma di denaro che potrebbe arrivare da un altro immobile che e stato messo in vendita, una liquidazione per fine attività lavorativa, una polizza assicurativa, l’interessato potrebbe ora non poter accedere ad un mutuo in quanto assunto da un’azienda a tempo indeterminato ma da meno di un anno o altri motivi…
- Non si vuole abbassare ulteriormente il prezzo di vendita del proprio immobile, applicando questo tipo di contratto, mediamente si realizza un 15 / 25 % in più rispetto a quanto si realizzerebbe da una vendita tradizionale.
Questi sono i principali motivi che inducono i proprietari di immobili a considerare questo tipo di contratto.
Vediamo ora gli aspetti contrattuali principali:
- Obbligo o facoltà d’acquisto ? Le disposizioni di legge per questo tipo di contratto prevedono la facoltà d’acquisto ma non escludono l’obbligo, i proprietari interessati a vendere il proprio immobile tramite questo contratto generalmente escludono a priori la facoltà ed impongono l’obbligo, diversamente concederebbero l’immobile semplicemente in locazione. Tutto questo ci porta ad avere le seguenti forme contrattuali: a) Affitto con riscatto con diritto all’acquisto: il venditore se richiesto dall’inquilino, dovrà vendere l’immobile mentre l’inquilino è libero di decidere se acquistare o meno l’immobile. b) Affitto con riscatto con patto di futura vendita: l’affittuario dovrà acquistare, nel caso in cui non perfezionerà l’acquisto entro la scadenza, quanto versato a titolo di anticipo e/o caparra confirmatoria sul prezzo di vendita verrà trattenuto dal proprietario. c) Affitto con riscatto con riserva di proprietà: l’affittuario diventa proprietario dell’immobile con il paga dell’ultimo canone di locazione. Il proprietario dell’immobile potrà richiedere la risoluzione del contratto nel caso in cui l’affittuario si rendesse inadempiente. All’affittuario spetterà comunque la restituzione di una parte delle quote che avrà versato al proprietario dell’immobile; nel caso in cui non sia stato stabilito a monte l’importo tra le parti, sarà un giudice a stabilire l’importo. Quest’ultima forma contrattuale è quella meno usata per svariate ragioni che nel caso potremmo andare ad approfondire.
- Il prezzo di vendita che si potrà realizzare si divide in 2 opportunità, una è quella data dalla vendita tramite affitto con riscatto, potrebbe essere “pochi maledetti e subito”, meno 10 o 20 % del prezzo stabilito ma che venga pagato in 2 / 4 mesi;
- L’acconto iniziale, mediamente è tra il 5 ed il 10% del prezzo concordato viene versato al proprietario dell’immobile generalmente a titolo di caparra confirmatoria, per un terzo alla sottoscrizione della proposta d’acquisto ed i restanti 2 terzi alla sottoscrizione del contratto d’affitto con riscatto con la contestuale immissione in possesso.
- La durata del contratto non potrà eccedere i 10 anni, le parti potranno stipulare il contratto tramite un notaio e procedere con la trascrizione dello stesso o stipulare il contratto in forma privata limitandosi alla registrazione del contratto ma non alla trascrizione. L’intervento del notaio con successiva trascrizione del contratto, varrà come prenotazione dell’acquisto immobiliare rendendo lo stesso non ipotecabile e non pignorabile da eventuali creditori del venditore;
- Il canone da attribuire al godimento dell’immobile, normalmente è piuttosto basso, potrebbe essere anche di un terzo o meno del normale canone di locazione, questa scelta favorirebbe il proprietario dell’immobile il quale sarà soggetto alla tassazione sul reddito del canone annuo per il godimento dell’immobile oltre al 50% dell’imposta di registro annuale sul totale del canone annuo se non opta per la tassazione denominata cedolare secca;
- Il canone da attribuire all’acconto sul prezzo di vendita concordato, normalmente ha una cadenza mensile e mediamente è circa 3 volte il canone per il godimento, potrà essere imputato a semplice acconto prezzo o caparra confirmatoria, anch’esso probabilmente sarà oggetto di contrattazione tra le parti:
- La garanzia a favore del proprietario dell’immobile, come nei contratti di locazione, andrebbe a garantire il proprietario per le obbligazione che assumerà la controparte sottoscrivendo il contratto d’affitto con riscatto.
- Il trasferimento della proprietà immobiliare avverrà a mezzo atto di compravendita da effettuarsi presso un notaio che salvo diverso accordo sceglie la parte acquirente. In tale occasione, dal prezzo di vendita concordato verranno decurtati: l’acconto iniziale e la somma degli acconti imputati ad acconto prezzo o caparra confirmatoria versati dall’inquilino durante la validità del contratto. Le somme che l’inquilino avrà versato per il godimento dell’immobile se pur inferiori a quelle che sarebbero state in un tradizionale contratto di locazione, andranno perse in quanto imputate al godimento dell’immobile. In occasione dell’atto di compravendita all’inquilino, dovrà essere restituito il deposito cauzionale versato al proprietario dell’immobile in occasione della sottoscrizione del contratto d’affitto con riscatto.
ASPETTI CHE LE PARTI IN CAUSA DOVREBBERO CONSIDERARE:
a) E’ facoltà del proprietario dell’immobile richiedere la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento, anche se non consecutivo, di un numero minimo di canoni a condizione che non sia inferiore ad 1/20 del totale dei canoni che l’affittuario deve versare al proprietario dell’immobile il quale, in tal caso, ha diritto alla restituzione dell’immobile, e, se contrattualmente stabilito, potrà trattenere i canoni già versati dall’inquilino a titolo di indennizzo.
b) Il venditore, proprietario dell’immobile, fino a quando non trasferirà la proprietà immobiliare dovrà farsi carico del pagamento delle tasse e delle imposte previste per legge, come IMU e TASI, dovrà dichiarare la proprietà nella denuncia dei redditi e si dovrà far carico delle spese per riparazioni straordinarie.
c) Chi concede l’immobile, essendo ancora proprietario, non potrà usufruire delle possibili agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.
d) Nel caso in cui l’inquilino si rendesse inadempiente e non restituisca la proprietà immobiliare, il proprietario dell’immobile dovrà necessariamente avviare una procedura di sfratto che se pur più snella rispetto a quella adottata per un immobile concesso semplicemente in locazione, comporta comunque dei costi in termini di tempo e soldi.
e) Il prezzo stabilito per la vendita futura, rimarrà un fattore di rischio per entrambe le parti in quanto il mercato immobiliare potrebbe subire delle variazioni positive o negative.
f) L’accesso al credito da parte dell’acquirente rimarrà più agevole in quanto per quando dovrà effettuare l’acquisto, avrà già versato una buona parte del prezzo pertanto dovrà richiedere un mutuo inferiore all’80% e nel contempo potrà dimostrare all’istituto bancario che per tot anni ha onorato puntualmente le rate concordate con il venditore.
Considerazioni legali
È fondamentale redigere un contratto chiaro e dettagliato che specifichi tutte le condizioni, per evitare incomprensioni o dispute tra le parti. Inoltre, è consigliabile rivolgersi a un professionista del settore immobiliare o a un avvocato per garantire la validità e la tutela del contratto.
Clicca qui per vedere annunci di immobili in cui viene applicato questo tipo di contratto